سند چیست ؟

سند عبارت است از نوشته ای كه هم شخص مدعی و هم طرف مقابل او یعنی خوانده دعوی قادر به استفاده از آن در محاكمه هستند. خواهان برای اثبات ادعایش و خوانده در مقام پاسخ به ادعای خواهان اسنادی را ارائه می دهند.

انواع سند

  • سند قطعی (سند مالکیت)
  • سند قول نامه ای
  • سند رهنی

سند قطعی :
در این نوع مالکیت-اعم از مسکونی، تجاری و غیره-سند ملک ( ھمان دفترچه مالکیت یا سند سیم سربی یا سند تک برگی(از طرف «اداره ثبت اسناد و املاک » یا ثبت نقل و انتقال دفتر اسناد رسمی ( با لحاظ ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک ) به نام صاحب آن ثبت شده و مالکیت دارنده سند مزبور، کاملاً محرز و قطعی است و ھیچ نوع وابستگی یا شرطی در مالکیت برایدارنده سند وجود ندارد.
 
سند قول نامه ای:
برخی املاک، پس از صدور بنچاق، مالک، اقدامی برای اخذ دفترچه مالکیت به نام خود نکرده است و تبعاً در دفاتر ثبت اسناد نیز بنام وی نشده است.معامله ی این گونه املاک به صورت « قول نامه » یا به تعبیری ھمان « مبایعه نامه» و عمدتاً در آژانس ھای مسکن و معاملات املاک، صورت می گیرد و بین مردم به نام املاک « قول نامه ای» معروف ھستند. (صرفنظر از مفاھیم حقوقی ) این« قول نامه » یا « مبایعه نامه» سند عادی محسوب می شود.از دیگر موارد می توان به زمین ھایی اشاره کرد که ھنوز برای آن ھا پلاک ثبتی تخصیص داده نشده و یا سندی صادر نشده و به طرق مختلف و در فرایند زمان از جمله وراثت و . . . به ایادی بعدی تخصیص یافته و یا فقط عده ای با درج استشھاد و امضاء یا اثر انگشت، اعلام کرده اند که زمین متعلق به فردی با فلان مشخصات می باشد و مالک برای گرفتن سند اقدامی نکرده است. خرید و فروش این نوع املاک ھم با قول نامه یا مبایعه نامه صورت می گیرد.ھنگام خرید املاک قول نامه ای، به دلیل نبودن سند منگوله دار باید از واقعی بودن معامله و عدم تقلب، اطمینان پیدا کرد. یکی از ابتدایی ترین و معمول ترین نوع کلاه برداری در معامله ی این نوع املاک، فروش ملک به چند نفر است .
سند رهنی:
در ماده ی 771 قانون مدنی کشور، رھن این گونه تعریف شده است : « رھن، عقدی است که به موجب آن
مدیون، مالی را برای وثیقه به داین می دھد. رھن دھنده را راھن و طرف مقابل را مرتھن می گویند.به مال مورد رھن نیز در
قوانین « مال الرھانه » یا « عین مرھونه » گفته می شود.به مبحث ملک باز می گردیم.مالکیت رھنی یعنی این که شما ملکی
را در ازای دریافت وام، نزد بانک یا مؤسسه ای که از آن وام می گیرید گرو ( رھن ) بگذارید و این موضوع در سند ملک شما قید شود.این حالت مالکیت عموماً زمانی پیش می آید که :

  1. به خود ملک وام تخصیص داده شود.
  2. با گرو گذاشتن آن، وامی گرفته شده باشد.

در این صورت سند به نام مالک بوده اما در رھن بانک یا مؤسسه ی وام دھنده است و در صورتی که مالک، وام خود را نپزدازد، بانک یا مؤسسه ی وام دھنده می تواند از طریق مراجع قانونی و قضایی، ملک را تصاحب کند.در بسیاری از مزایده ھای املاک، ھمین گونه از ملک ھا نیز به فروش می رسند، حاکی از اینکه وام گیرنده نتوانسته وام خود را پس بدھد و ملکی که گرو گذاشته شده نیز به جای طلب، ضبط شده است.
 شخصی برای تأسیس یک مرغداری وامی می گیرد که در ازای آن، سند خانه ی خود را در مقابل تسھیلات مأخوذه در گرو بانک قرار می دھد.دقت کنید که در این حالت اصل سند ( کالبد آن ) الزاماً در دسترس بانک نیست.ممکن است بانک یا مؤسسه ی وام دھنده، اصل سند را به صاحب آن تحویل دھد.زمانی یک سند، رھنی است که در دفترخانه اسناد رسمی و با حضور نماینده ی بانک، این موضوع در سند قید شود.گاھی نیز سند در مقابل دریافت ضمانت نامهی بانکی گرو گذاشته می شود.مثلاً فردی یا شرکتی که پیمانکار است، باید در مقابل یک پیمان ( قراردادھای خصوصی،دولتی ) ضمانت نامه ی بانکی به کارفرمای خود ارائه دھد.در چنین مواردی بانک، ضمانت نامه را در مقابل دریافت پول نقد یا در مقابل رھن یک سند مالکیت ( وثیقه ) برای پیمانکار، صادر می کند.بعد از پس دادن تمام وام، به درخواست بدھکار و با حضور نماینده ی قانونی بستانکار ( بانک یا مؤسسه ی وام دھنده ) در ھمان دفترخانه ای که سند ملک به رھن درآمده است (در سند قید شده ) این رھن از سند حذف می شود که به آن اصطلاحاً « فک رھن » گفته می شود.از نظر حقوقی نیز ملک رھنی در دو حالت باید مورد توجه قرار گیردکه ھر دو موضوع بسته به رابطه ای ارزش ملک و میزان وام دریافتی خواھند بود.
الف-حالت مشتمل بر رھن : زمانی که شما بخشی از مبلغ ملک را ھنگام خرید، پرداخت می کنید اما مقداری پول کم می
آورید.این کسری پول را از بانک وام می گیرید که در سند ملک به عنوان بدھی منظور می شود و در واقع میزان مبلغ وام ،کم
تر از مبلغ ارزش ملک است.
ب-حالت مشتمل برصلح حقوق : این حالت برای زمانی است که ارزش وام دریافتی از بانک یا مؤسسه ی مالی، بیش از
ارزش ملک گرو گذاشته شده باشد.در این صورت، وام گیرنده فقط حق انتفاع ( کسب درآمد ) از
ملک موردنظر را داشته و حق ھیچ نوع معامله ای را ندارد و برای انجام ھر نوع معامله ای باید از وام دھنده استعلام و کسب
اجازه کند.در ھر حال، ھنگام خرید ملک از عدم رھنی بودن سند، اطمینان حاصل کنید.مگر اینکه از نظر خودتان مانعی نداشته
باشد. مطلب آخر این که سند رھنی را نمی توان به عنوان وثیقه ملکی در مراجع قانونی استفاده نمود و یا اینکه از قبل آن
تسھیلات بانکی اخذ نمود. و ...



ضمیمه ها
ضمیمه ندارد
تمامی حقوق برای وب سایت الوزمین محفوظ است. Telegram