آیا بازار مسکن حبابی است؟
-
دوشنبه 1 آذر 1400
- بازدید :
950
- تعداد آرا :
0
-
زمانی که قیمت مسکن با افزایش تقاضا و ورود سفته بازان به بازار افزایش شدید یابد گفته می‌شود که قیمت مسکن حباب قیمت دارد در واقع حباب قیمت بازار مسکن با افزایش نامعقول تقاضا با این باور که قیمت مسکن همواره رشد می‌کند، رخ می‌دهد. با توجه به اینکه عرضه مسکن زمان‌بر است پاسخ به افزایش ناگهانی تقاضا از طریق عرضه طول می‌کشد و به همین دلیل معمولا در دوره‌هایی که افزایش قیمت در مسکن داریم سفته‌بازان و دلالان فرصت ورود به بازار مسکن را پیدا می‌کنند و ورود سفته بازان به بازار نیز باعث افزایش بیشتر تقاضا می‌شود و افزایش تقاضا موجب افزایش قیمت می‌شود؛ در نتیجه نگرانی افزایش قیمت بیشتر موجب می‌شود مردم نیز متاثر از این هیجانات کاذب در بازار، پس‌انداز خود را به ملک تبدیل کنند و این سیکل همواره باعث افزایش قیمت مسکن و تشکیل حباب قیمت بازار مسکن می‌شود. این هیجانات و نوسانات تا زمانی که با افزایش عرضه مسکن قیمت‌ها کاهش یابد و با خروج سفته بازان و دلالان از بازار حباب قیمت بازار مسکن خواهد ترکید. در واقع در شرایط حبابی شدن قیمت رفتار غیرعقلایی و هیجانی افراد و تصور اینکه افزایش قیمت‌های ملک ادامه خواهد داشت باعث افزایش نامعقول تقاضا و در نهایت افزایش قیمت می‌شود.
نقش شفافیت در جلوگیری از شکل‌گیری حباب قیمت
دسترسی عموم مردم به اطلاعات و قیمت معاملات باعث می‌شود از بازار مسکن اطلاعات بیشتری داشته باشند و صرفا با دیدن قیمت آگهی‌های درج شده در سایت‌های خرید و فروش، تصور نکنند قیمت واقعی ملک در بازار افزایش یافته است. در حال حاضر وزارت راه، مسکن و شهرسازی با انتشار داده‌های معاملات در راستای شفافیت بازار مسکن گام موثری برداشته است.
از آنجا که داده‌های معاملات ثبت شده، داده‌های واقعی هستند یعنی متقاضی خرید حاضر به پرداخت مبلغ برای خرید ملک شده و معامله شکل گرفته است، بنابراین داده‌های فوق اهمیت بیشتری نسبت به قیمت آگهی‌ها دارند چرا که قیمت درج شده اشخاص در آگهی‌های املاک در واقع قیمت درخواستی فروشنده است و لزوما در آن قیمت معامله رخ نمی‌دهد که بتوان از آن به عنوان عرف بازار یاد کرد یا به آن استناد کرد.
عدم انتشار داده‌های معاملات منتشر شده از سوی وزارت راه، مسکن و شهرسازی فرصتی در اختیار سودجویان، دلالان و سفته بازان قرار می‌دهد تا با درج قیمت غیر واقعی و بالاتر از قیمت بازار به هیجانی‌تر کردن بازار مسکن و حبابی شدن قیمت دامن بزنند و این انتظار را در جامعه ایجاد کنند که قیمت مسکن با شدت زیادی رو به افزایش است و حباب قیمت بازار مسکن را ایجاد کنند که تا عرضه مسکن این مشکل پابرجا بماند.
شرکت کیلید با استفاده از داده‌های واقعی معاملات، برای نخستین بار در کشور موفق به ارائه سیستم برآورد هوشمند مسکن شده است. ماهیت این سیستم ارزیابی به گونه‌ای است که به طور طبیعی اختلاف زمانی تا ثبت آمار معاملات ملکی دارد و این تاخیر زمانی با بازار باعث می‌شود در شرایط تورمی، این سامانه همواره قیمت املاک را کم‌تر از قیمت انتظاری مردم تخمین بزند؛ این اتفاق در واقع از انتظار مردم از افزایش قیمت مسکن تاحدودی جلوگیری می‌کند. زیاد شدن اختلاف بین قیمت درخواستی (پیشنهادی) ملک آگهی شده و سیستم ارزیابی هوشمند نشان‌دهنده هیجانی شدن بازار و رفتار احساسی مردم در تصمیم‌گیری خرید و فروش ملک است.
در بازارهای مالی، افزایش فاحش اختلاف بین قیمت درخواستی (پیشنهادی) فروش و قیمت درخواستی خریدار نشان‌دهنده افزایش ریسک بازار و حبابی شدن قیمت در آن دوره است. در حباب قیمت بازار مسکن نیز افزایش اختلاف بین قیمت درخواستی فروش و قیمت معاملات تاحدودی می‌تواند نشان‌دهنده افزایش ریسک در این بازار عرضه مسکن باشد.
سامانه ارزیابی هوشمند کیلید مبتنی بر روش های پیچیده هوش مصنوعی عمل می‌کند و براساس عواملی نظیر مشخصات ظاهری ملک، تاریخچه معاملات و رصد روند تغییرات بازار مسکن، قیمت خانه را به صورت خودکار و بدون نیاز به بازدید یا کارشناسی حضوری محاسبه می‌کند.
در چنین شرایطی سیستم ارزیابی هوشمند می‌تواند به عنوان ابزار راهنما در شرایط بحرانی به تصمیم‌گیری افراد کمک کند. توجه داشته باشید با توجه به اینکه این سیستم با هوش مصنوعی این کار را انجام می‌دهد مثل همه الگوریتم‌ها با خطاهایی رو به رو است بنابراین این سیستم ابزار مناسبی برای قیمت گذاری نیست؛ اما این ابزار می‌تواند به افراد کمک کند که با مقایسه بین قیمت املاک آگهی شده و قیمت برآورد شده هوشمند، درک مناسبی از ریسک بازار پیدا کنند و از تصمیمات هیجانی خودداری کنند.
سامانه ارزیابی هوشمند کیلید چگونه کمک می‌کند؟
سامانه ارزیابی هوشمند کیلید (AVM) که برای نخستین بار در کشور پیاده‌سازی شده، در واقع ابزاری است که به کمک آن افراد می‌توانند در لحظه تخمین مناسبی از قیمت خانه خود داشته باشند. این سیستم مبتنی بر روش های پیچیده هوش مصنوعی عمل می‌کند و براساس عواملی نظیر مشخصات ظاهری ملک، تاریخچه معاملات و رصد روند تغییرات بازار مسکن، قیمت خانه را به صورت خودکار و بدون نیاز به بازدید یا کارشناسی حضوری محاسبه می‌کند.
از آنجا که قیمت‌های تخمین زده شده با استفاده از قیمت معاملات تاریخی انجام شده و روند معاملات و ویژگی‌های فیزیکی و مکانی بدون دخالت انسان تخمین زده می‌شود، این اطلاعات غیر قابل دستکاری است و افراد نمی‌توانند در این سامانه قیمت ملک خود را تغییر دهند.
حباب قیمت چیست؟
در علوم مالی حباب قیمت وضعیتی است که قیمت بازار کالا نسبت به ارزش ذاتی آن تفاوت زیادی دارد و با قیمت بالا معامله می‌شود. از آنجا که در این شرایط تعیین ارزش واقعی، چندان راحت نیست معمولا پس از افزایش عرضه و افت ناگهانی قیمت و به اصطلاح ترکیدن حباب قیمت متوجه وجود حباب و قیمت‌های غیرواقعی می‌شوند.حباب‌ها موقتی هستند و با تنظیم بازار از بین می‌روند. اما در بازار مسکن به دلیل ویژگی خاص بازار مسکن یعنی محدودیت عرضه مسکن ، این بازار نسبت به بازارهای مالی دیگر دفعات کمتری وارد حباب قیمت می‌شود اما حبابی شدن قیمت مدت زمان بیشتری می‌ماند.
حبابی شدن قیمت زمانی اتفاق می‌افتد که سرمایه گذاران بدون توجه به ارزش واقعی بازار آن کالا برای کسب سود یا از دست ندادن ارزش سرمایه هجوم می‌آورند و خرید می‌کنند و باعث می‌شوند قیمت بازار کالا از ارزش واقعی آن جدا شود. مفهوم حبابی شدن قیمت با نوسانات عادی بازار تفاوت زیادی دارد.
در معاملات عادی بازار، بسیار پیش می‌آید قیمت بازار یک کالا در نوسان باشد و بالاتر یا پایین‌تر از ارزش واقعی معامله شود. هنگام بروز رخدادی مثبت یا منفی طبعا بازار نسبت به آن رویداد عکس‌العمل نشان می‌دهد و قیمت‌ها افزایش یا کاهش می‌یابد. این تغییرات و رشد اخیر بازار نیز با توجه به تاثیرات بسته سیاست پولی بانک مرکزی ، بودجه دولت و افزایش قیمت نفت در آینده رخ داده است و بر درآمد شرکت‌های مختلف تاثیر می‌گذارد.
حباب قیمت سکه
روش محاسبه سکه به این شکل است که دو عامل متغیر و دو عامل ثابت دخیل هستند. دو عامل متغیر:
قیمت جهانی طلا
نرخ ارز
و دو عامل ثابت
وزن سکه
عیار سکه
هستند. به اختلاف قیمت سکه در بازار با این قیمت محاسبه شده حباب سکه گفته می‌شود.
حباب قیمت دلار
هنگامی که قیمت هر اونس طلا در بازار جهانی کاهش پیدا کند، قیمت سکه در داخل کشور بالا می‌رود. علت این افزایش قیمت سکه در بازار داخلی، رشد قیمت دلار در بازار ارز است. اگر قیمت سکه بر مبنای قیمت دولتی محاسبه شود و نوسان نرخ ارز و شرایط ارز دو نرخی در بازار نادیده گرفته شود و از قیمت سکه کم شود، قیمت‌ها پس از محاسبه به زیر قیمت بازار می‌رسند.
حباب قیمت بازار مسکن
همان‌طور که بالاتر گفتیم حباب قیمت بازار مسکن زمانی اتفاق می‌افتد که فاصله‌ی میان قیمت‌های عرضه مسکن و تقاضای مسکن زیاد شود. معمولات این افزایش قیمت به حدی است که عموم مردم قدرت خرید آن را ندارند. اگر اقتصاد کشور دچار تورم باشد ترکیدن حباب مسکن وقتی اتفاق می‌افتد که قیمت مسکن ثابت بماند و قیمت سایر کالاها افزایش یابد یا عرضه مسکن افزایش یابد. در این شرایط قیمت واقعی مسکن می‌کند و حبابی شدن قیمت بازار مسکن از بین می‌رود. راهکار جلوگیری از بزرگ شدن حباب بازار مسکن کاهش حجم نقدینگی و افزایش نرخ بهره است.
حباب بورس
حباب بورس وقتی ایجاد می‌شود که گروهی از سرمایه‌گذاران موجب می‌شوند سهام دسته‌ای از شرکت‌ها که از نظر بنیادی موقعیت خوبی ندارند، رشد قیمت داشته باشد و حبابی می‌شوند. این گروه سهام چشم‌انداز مطلوب و تولید و پروژه‌ی خاصی ندارند.
نتیجه‌گیری
حباب در بازار مسکن زمانی اتفاق می‌افتد که تقاضا برای مسکن با ورود دلالان و سفته‌بازان افزایش یابد و عرضه به همان میزان زیاد نشود. این افزایش قیمت موجب هیجانی شدن مردم، هجوم به بازار و افزایش بیشتر حباب قیمت می‌شود.
کیلید با استفاده از داده‌های واقعی معاملات سیستم هوشمندی طراحی کرده که قیمت خانه را با توجه به ارزش واقعی و بدون درنظر گرفتن هیجانات بازار تخمین می‌زند.
با استفاده از سامانه کیلید می‌توان قیمت‌های معامله شده و قیمت پیشنهادی فروشنده (قیمت آگهی) را مقایسه کرد و حباب ایجاد شده را برآورد کرد و پیش از خرید یا فروش تصمیمی عاقلانه گرفت.
اختلاف زیاد قیمت درخواستی فروشنده و قیمت معامله شده نشان‌دهنده‌ی عدم اطمینان بازار و افزایش ریسک آن است.
به این مقاله چه امتیازی میدهید ؟