همه چیز درباره تغییر کاربری ساختمان
-
دوشنبه 1 آذر 1400
- بازدید :
1152
- تعداد آرا :
0
-
کاربری ساختمان از مواردی است که در خرید و اجاره اهمیت زیادی دارد. گاه ممکن است بنا به دلایلی ناچار به تغییر کاربری ساختمان شویم که باید از هزینه تغییر کاربری آگاه باشیم.
در هر شهر ساختمان‌های متعدد و بسیاری وجود دارد و هر ساختمان مورد مصرف متفاوتی دارد. ممکن است در همسایگی شما ساختمان‌هایی وجود داشته باشد که مسکونی هستند، شاید هم ساختمان‌هایی باشند که تجاری هستند و برای کسب‌وکار از آن‌ها استفاده می‌شود.
هر ساختمان شناسنامه‌ای دارد و در آن شناسنامه موارد متعددی درباره ساختمان نوشته شده است. این شناسنامه را پروانه ساخت ساختمان می‌نامند که در آن مشخصات فنی ساختمان اعم از متراژ همه واحدها، متراژ کل ساختمان، تعداد طبقات، مشاعات ساختمان و از همه مهم‌تر کاربری ساختمان لحاظ شده است.
هر ساختمانی که ساخته می‌شود برای هدف خاصی از آن استفاده می‌شود. ممکن است شما ساختمانی را به‌عنوان سکونت‌گاه خود بسازید یا آن را برای اجاره و فروش بنا کنید. همه این موارد باید توسط شهرداری تایید شود. شهرداری طی عملکردی قانونی نوع استفاده شما از ساختمان یا زمینی که متعلق به شماست را در پروانه ساخت درج می‌کند. اگر بخواهیم تعریف قانونی کاربری ساختمان را بیان کنیم چنین می‌گوییم: کاربری ساختمان عبارت است از تعیین نحوه استفاده از یک ساختمان بر اساس طرح تفصیلی شهرداری، چگونگی بهره‌برداری از ساختمان و فعالیت‌های شهری اطراف ساختمان که همه این موارد توسط شهرداری انجام می‌شوند.
کاربری ساختمان ۸ نوع دارد که به‌طور مختصر بیان می‌کنیم:
مسکونی که خود به سه دسته تقسیم می‌شود: آپارتمانی، ویلایی و کلنگی
آپارتمانی یعنی ساختمانی که دارای چندین طبقه است، دارای راهرو یا راه‌پله مشترک و سایر مشاعات نظیر انباری و پارکینگ است.
ویلایی یعنی ساختمانی ۱ یا چند طبقه که زمین و حیاط آن به‌صورت مستقل است و مشاعاتی با دیگر همسایگان ندارد.
کلنگی شامل ساختمان‌هایی است که نیاز به بازسازی یا تخریب و نوسازی دارند که دارای روند قانونی خاص خود برای اخذ مجوز بازسازی یا نوسازی است.
تجاری
برای ساختمان‌هایی که دارای اهداف تجاری هستند و از آن‌ها برای موارد کسب‌وکار استفاده می‌شود. برای مثال مغازه‌داران، رستوران‌ها، دفاتر آژانس هواپیمایی و مسافرتی، عمده‌فروشی‌ها و دفاتر بیمه و سایر موارد مشابه تجاری هستند.
کشاورزی
مربوط به زمین‌هایی است که مناسب امور کشاورزی هستند. دو نوع کاربری برای کشاورزی در نظر گرفته شده است، زمین زراعی و باغ میوه.
لازم به ذکر است که برای تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغات به تجاری و مسکونی، سخت‌گیری‌های بسیاری در نظر گرفته شده است و چنانچه بدون دریافت مجوز نسبت به بهره‌برداری تجاری یا مسکونی از آن اقدام کنید، با برخورد قانونی و تخریب مواجه خواهید شد.
4. صنعتی
این نوع برای زمین‌های بزرگ، کارگاه‌ها و کارخانه‌های در شهرک‌های صنعتی داده می‌شود که اغلب خارج از شهر هستند
5. خدماتی
خدماتی برای مکانهایی صادر می‌شود که در آن خدمات رفاهی به عموم مردم داده می‌شود، اما در ازای صدور آن شهرداری مبلغی را دریافت نمی‌کند. مکانهایی مانند پارک‌های شخصی یا گرمابه‌های عمومی مثال خوبی در این زمینه هستند
6. ورزشی
برای مکانهایی نظیر استادیوم‌های ورزشی یا سالن‌های تمرین صادر می‌شود
7. معدن
8.فاقد کاربری
زمین یا ملک فاقد کاربری به زمینی اطلاق می‌شود که جزو اموال ذخیره‌شده شهرداری است، مانند زمین‌های دفع پسماندهای شهری و یا زمین‌های دفن پسماندهای بیمارستانی و … کاربری‌های دیگر ساختمان هستند.
استفاده تجاری از ساختمان‌های مسکونی و چگونگی تغییر کاربری ساختمان مسکونی به تجاری
بالا بودن هزینه اجاره یا خرید ملک‌های تجاری باعث شده تا فردی بخواهد از ملک مسکونی خود برای مقاصد تجاری استفاده کند. البته به‌موجب قانون، تغییر کاربری ساختمان هایی که مسکونی هستند امری غیرقانونی است و کمیسیون ۱۰۰ شهرداری درصورتی‌که از این امر مطلع شود برخورد قانونی خواهد کرد.
شایان‌ذکر است که قانون‌گذار استثناهایی برای تغییر کاربری ساختمان و استفاده تجاری از اماکن مسکونی قائل شده است. در ذیل به این استثناها می‌پردازیم.
مشاغل مجاز در ساختمان‌هایی با کاربری مسکونی
وکلا این امکان را دارند که اماکن مسکونی را اجاره کنند و از آن به‌عنوان دفتر وکالت استفاده کنند
پزشکان می‌توانند از اماکن مسکونی به‌عنوان مطب استفاده کنند و مراجعین خود را در آن بپذیرند
دفتر اسناد رسمی دیگر استثنا است که می‌توان آن را در ملکی مسکونی دایر کرد
دفتر ازدواج و طلاق در ساختمان مسکونی قابل تاسیس است و دفتردار می‌تواند فرایند قانونی ازدواج و طلاق را در آن انجام دهد
دفتر روزنامه و مجله نیز می‌تواند در ملکی مسکونی دایر شود درصورتی‌که بخش چاپ یا بسته‌بندی در آن انجام نشود و صرفا دفتر مرکزی برای مراجعین و بخش اداری باشد
مهندسین نیز می‌توانند از واحدهای مسکونی استفاده کنند و دفاتر مهندسی خود را در آن ایجاد کنند
استفاده از واحد مسکونی برای مشاغل خانگی و حرفه‌هایی که به‌صورت خانگی راه‌اندازی می‌شوند؛ مانند فروش سبزی، ترشی و دیگر موارد آماده برای طبخ
حرفه‌های وابسته به امور پزشکی می‌توانند با اجاره واحدهای مسکونی اقدام به راه‌اندازی مراکز خود کنند
مدارس ابتدایی و راهنمایی از دیگر موارد استثنا هستند که می‌توانند فعالیت خود را در واحدهای مسکونی آغاز کنند. اغلب مدارسی که در واحدهای مسکونی اقدام به فعالیت می‌کنند شخصی و غیرانتفاعی هستند، اما مدارس دولتی هم می‌توانند در این امر مجوز لازم را اخذ کنند
آموزشگاه‌ها نیز از دیگر مشاغلی هستند که منع قانونی در واحدهای مسکونی ندارند. آموزشگاه‌های زبان‌های خارجی، آموزشگاه‌های وابسته به هنر و موسیقی، آموزشگاه‌های وابسته به حرفه‌های فنی و مشاغل صنفی و آموزشگاه‌های تدریس کامپیوتر و برنامه‌نویسی از رایج‌ترین این موارد هستند
داروخانه‌ها درصورتی‌که همسایه‌ها شکایتی نداشته باشند یا مزاحمت، سد معبر و تخلفی نکنند، می‌توانند از واحدهای مسکونی که اغلب در مجتمع‌های بزرگ هستند، بهره‌برداری تجاری کنند.
دفاتر پیشخوان دولت
در واحدهای مسکونی، می‌توان نسبت به تاسیس مهدکودک نیز اقدام کرد و مجوز لازم را اخذ کرد.
شخصی که می‌خواهد نسبت به تغییر کاربری ساختمان خود اقدام کند، می‌تواند با طی فرایندهای مربوطه کاربری مسکونی را به تجاری تغییر دهد. اغلب موارد افراد این تغییر کاربری ساختمان را به خاطر ارزش بیشتر کاربری تجاری انجام می‌دهند.
تغییر کاربری ساختمان مسکونی به تجاری از دو طریق امکان‌پذیر است
تغییر کاربری از راه تخریب واحد مسکونی یا بخشی از آن و نوسازی در راستای ایجاد استانداردهای لازم برای یک واحد تجاری.
تغییر کاربری از راه دریافت مجوز لازم در شرایطی که استانداردهای یک واحد تجاری از پیش در ملک رعایت شده باشد.
مراحل تغییر کاربری واحدهای مسکونی به تجاری
مراجعه به دفاتر خدمات نوسازی و ثبت درخواست
برای این‌که بتوانید برای تغییر کاربری اقدام کنید نخست باید فرمی را پر کنید و در آن علاوه بر مشخصات هویتی خود، مشخصات ملک را نیز قید کنید. لازم است تا بیان کنید که تمایل دارید از چه به چه تغییر کاربری ساختمان شما اعمال شود. سپس فرم حاوی اطلاعات مذکور را به دفاتر خدمات نوسازی ارسال می‌کنید و متعاقبا پاسخ آن را دریافت خواهید کرد. خاطرنشان است که مراحل فوق به‌صورت الکترونیکی انجام می‌شود.
2.بازرسی از ملک و محل اطراف آن و صدور دستور نقشه
پس از طی مرحله اول، بازرسی از طرف اداره نوسازی به محل مذکور اعزام می‌شود و بازرسی‌های تخصصی در رابطه با ملک انجام می‌گردد. مواردی که در فرم درخواست پر کرده‌اید توسط بازرس با ملک مطابقت داده می‌شود. علاوه بر آن بازرس اطلاعات و مدارک دیگری نیز جمع‌آوری می‌کند، وی مواردی مانند محیط فعلی را بررسی می‌کند و تشخیص می‌دهد که آیا ملک برای تغییر کاربری موقعیت مناسبی از نظر مکانی و محیط اطراف دارد یا خیر. ایجاد مزاحمتی برای همسایگان دارد یا هیچ نقطه مشاعی با دیگر واحدهای مسکونی ندارد. همچنین عرض معبر ملک را اندازه‌گیری و با توجه به آن اقدام به صدور دستور نقشه می‌کند.
لازم به ذکر است که اگر ساختمان دارای تخلفی باشد پیش از هر کاری و صدور دستوری به تخلفات رسیدگی می‌شود. بعضی از تخلفات ممکن است به اداره معماری و شهرسازی استان ارجاع داده شوند تا در آنجا تعیین تکلیف شوند، بعضی دیگر نیز در شهرداری همان ناحیه مرتفع خواهند شد.
3.مالک نقشه را تهیه می‌کند و نسبت به اخذ مجوز لازم اقدام می‌کند
مالک ساختمان یا ملک مورد نظر، اقدام به تهیه نقشه برحسب دستور نقشه صادر شده از اداره نوسازی می‌کند. مواردی که در دستور نقشه ذکر شده‌اند باید در نقشه جدید رعایت شوند، برای مثال ممکن است تغییر مورد نظر مستلزم داشتن پارکینگ بزرگ برای رفت‌وآمد خودروهای امدادی و آتش‌نشانی باشد. همچنین ممکن است نیاز به ایجاد فضای بهداشتی برحسب کاربری درخواست داده‌شده باشد که در این صورت اخذ مجوز از مراجع ذی‌ربط مانند وزارت بهداشت و … نیاز باشد. خوشبختانه برای اخذ مجوزهای دیگر از مراجع ذی‌ربط نیازی به مراجعه حضوری به این مراجع نیست و موارد مذکور به‌صورت الکترونیکی در دستور کار اداره نوسازی قرار خواهند گرفت.
4.پس از این‌که نقشه توسط مالک تهیه شد به اداره نوسازی ارسال می‌شود و توسط کارشناسان بررسی می‌شود. اگر مغایرتی با موارد مذکور در دستور نقشه وجود داشته باشد، مالک موظف است آن‌ها را اصلاح کرده و مجددا به اداره نوسازی ارسال کند. درصورتی‌که نیاز به اخذ مجوز از ارگان خاصی باشد فرایند به صورتی الکترونیکی انجام می‌شود و استعلام‌های مربوطه به اطلاع مالک می‌رسد. اگر تمام موارد به‌درستی انجام شده باشد، نقشه توسط کارشناسان تایید شده و دستور صدور مجوز داده می‌شود.
اقدام به نوسازی و تغییر کاربری
پس از آن‌که مجوز لازم صادر شد، مالک می‌تواند برای تخریب، بازسازی و یا نوسازی ملک خود اقدام کند. همچنین درصورتی‌که موارد مذکور در دستور نقشه از پیش در ملک لحاظ شده بود، نیازی به تخریب و نوسازی نیست و شخص می‌تواند از ساختمان برحسب نوع جدید بهره‌برداری کند.
مدارک مورد نیاز برای درخواست تغییر کاربری مسکونی به تجاری
برای این‌که بتوانید اقدام به این کار کنید باید مدارکی را به همراه خود به اداره نوسازی ببرید. مدارک شناسایی مالک اعم از شناسنامه، کارت ملی یا پاسپورت- برای اتباع خارجی- یا مدارک نماینده قانونی اعم از شناسنامه، کارت ملی، وکالت‌نامه و … باید به همراه فرم درخواست به اداره نوسازی ارسال شود. همچنین گواهی مبنی بر نبود خلافی در ساختمان، تسویه‌حساب عوارض شهرداری و مالیت املاک و مستغلات نیز برای ثبت درخواست الزامی است.
هزینه تغییر کاربری
مبلغ مشخصی برای هزینه تغییر کاربری وجود ندارد. با توجه به موقعیت مکان یک واحد، شهر و کوچه، میزان نزدیکی به بعضی از اماکن مهم و غیره هزینه تغییر کاربری مختلفی برای صدور کاربری جدید می‌توان متصور شد.
احداث بنا در کاربری تجاری-مسکونی دارای چه ضوابطی است
همان‌طور که پیش‌تر گفتیم کاربری تجاری برای ساختمان‌هایی با اهداف تجاری، کسب‌وکار و پیشه صادر می‌شوند. این نوع کاربری شامل خرده‌فروشی و خدمات- عمده‌فروشی و بازار است که به دو دسته تجاری صرف و تجاری مختلط طبقه‌بندی می‌شود.
کاربری تجاری صرف
این کاربری از نظر عملکرد به سه دسته کاربری محله‌ای، ناحیه‌ای و شهری تقسیم‌بندی می‌شود.
–محله‌ای
احداث واحدهای تجاری به مساحت حداکثر ۲۱ مترمربع در تمامی مالکیت‌های محدوده مسکونی و مذهبی بلامانع است، اما برای محله‌هایی که معابر اصلی آن‌ها کمتر از ۱۲ مترمربع باشد احداث واحد تجاری منع قانونی دارد
–ناحیه‌ای
مساحت واحدهای احداث‌شده ۲۰ الی ۵۰ مترمربع است. حداکثر ارتفاع ساختمان ۵ متر است و چنانچه زیرزمین داشته باشد ارتفاع ۳.۵ متر برای زیرزمین در نظر گرفته شود. میزان عقب‌نشینی از معابر اصلی نیز ۱.۲۰ متر خواهد بود.
کاربری تجاری مختلط
این نوع کاربری برای ساختمان‌هایی با درخواست تغییر کاربری به تجاری-مسکونی، تجاری-اداری، تجاری-خدماتی، تجاری-ورزشی و غیره است
در تغییر کاربری تجاری-مسکونی حداکثر زیربنا طبقه همکف که نقش واحد تجاری را ایفا می‌کند ۶۰ درصد کل مساحت زمین است که مشاعات باید در آن به‌طور کامل رعایت شود- شمال راه‌پله، لابی، رمپ و …
جمع‌بندی
کاربری ساختمان موارد استفاده از یک ساختمان را مشخص می‌کند که این موارد به همراه دیگر مشخصات ملک و مالک در یک شناسنامه به نام پروانه ساخت قرار داده می‌شود. برحسب نیاز جامعه و فرد، نبود یک مکان تجاری خاص در منطقه یا یک ناحیه، می‌توان برای تغییر کاربری ساختمان درخواست داد و بنا به شرایط و سازوکارهای قانونی، نسبت به اخذ مجوزهای لازم برای تغییر کاربری ساختمان اقدام کرد.
همچنین می‌توان مشاغلی که به نوعی خدمت عمومی هستند در ساختمان‌هایی که دارای کاربری مسکونی هستند بهره‌برداری کرد، مشاغلی مانند دفاتر روزنامه، وکالت، مطب پزشکان، دفتر مهندسی و … مشمول این مشاغل هستند. مشاغلی مانند کسب‌وکارهای کوچک خانگی نیز می‌توانند بدون مشکل قانونی در واحدهایی با کاربری مسکونی فعالیت داشته باشند یا با اخذ تغییر کاربری به تجاری به این حرفه‌ها و فعالیت‌ها پرداخت.
به این مقاله چه امتیازی میدهید ؟